Dallas Memberi Insentif Membangun Infrastruktur Untuk Pembangunan

Dallas Memberi Insentif Membangun Infrastruktur Untuk Pembangunan – Ketika Robert Pitre membeli peternakannya seluas 90 acre di Dallas selatan pada tahun 1993, properti itu tidak memiliki cara untuk terhubung ke saluran air dan saluran pembuangan kota. Dia harus memanfaatkan saluran di dekat Lancaster untuk mendapatkan air yang mengalir, katanya.

Dallas Memberi Insentif Membangun Infrastruktur Untuk Pembangunan

youplusdallas – Banyak hal telah berubah sejak saat itu. Keluarga Pitre telah mengubah Peternakan Skyline menjadi situs yang mencakup aula acara, kolam renang, dan menunggang kuda. University of North Texas di Dallas dibangun lebih dari satu mil jauhnya, dan jalur biru rel ringan Transit Cepat Area Dallas diperpanjang di dekat kampus dan berbatasan dengan propertinya.

Baca Juga : Pelanggaran Hak Asasi Manusia di Dallas

Tetapi sebagian besar lahan di daerah tersebut, termasuk di sekitar universitas, masih belum berkembang sebagian besar karena kurangnya infrastruktur. Pitre mengatakan propertinya memiliki sistem septik karena dia tidak dapat terhubung ke saluran air limbah kota.

“Ada ratusan hektar tanah di sini kosong karena kota ini secara historis benar-benar tidak adil bagi Dallas selatan, dan itu semua telah dirancang,” kata Pitre, 73, yang juga memiliki sebuah dealer mobil di Dallas Selatan. “Sebagian besar daerah yang kurang terlayani di kota kami ada di sini dan itu karena kurangnya pembangunan. Anda tidak dapat mengembangkan areal tanpa infrastruktur.”

Dallas ingin memperbaikinya dengan dana investasi infrastruktur baru. Kota ini sekarang berharap untuk menarik lebih banyak pengembang proyek perumahan dan komersial ke area yang kurang diinvestasikan di selatan Interstate 30 dan bagian kota yang kurang terlayani lainnya dengan menawarkan untuk mengganti biaya infrastruktur seperti sambungan saluran air dan saluran pembuangan, trotoar, penerangan , taman umum, ruang hijau, dan konektivitas Internet sebagai bagian dari proyek mereka.

Program ini juga akan mengganti biaya untuk hal-hal seperti studi lingkungan untuk tanah yang terkontaminasi dan remediasi properti, pekerjaan penghancuran dan program yang dirancang untuk menjaga agar rumah tangga berpenghasilan rendah tidak mengungsi karena kenaikan biaya akibat perkembangan baru di sekitarnya.

Program, yang akan didanai setiap tahun dengan uang dari pembiayaan kenaikan pajak yang kadaluwarsa, atau TIF, distrik, adalah bagian dari serangkaian insentif baru yang disetujui 25 Januari oleh Dewan Kota untuk mencoba meningkatkan investasi sebagian besar di Dallas selatan dan mendorong lebih banyak investasi. pertumbuhan pekerjaan, lebih banyak pembangunan ekonomi dan meningkatkan basis pajak kota.

“Kami berharap alat baru dan proses yang disederhanakan akan menghasilkan lebih banyak minat dari pengembang kecil dan menengah yang ingin berinvestasi di Dallas,” Robin Bentley, direktur Kantor Pengembangan Ekonomi, mengatakan kepada The Dallas Morning News . Dia mengatakan kota telah mulai menerima aplikasi mencari kesepakatan dengan insentif baru. “Kami berharap dapat segera mengumumkan kesepakatan menarik,” kata Bentley.

Uang dikumpulkan selama 10 tahun setelah distrik TIF berakhir, tetapi masing-masing memiliki opsi untuk diperpanjang oleh Dewan Kota selama lima tahun lagi. Uang itu dapat digunakan untuk pinjaman atau hibah untuk mendukung proyek-proyek swasta. Uang itu juga dapat digunakan dalam proyek-proyek yang dipimpin Dallas yang mempersiapkan area untuk pengembangan ekonomi masa depan atau melaksanakan rencana kota atau komunitas yang disetujui.

Mengisi celah

Dewan Kota harus menyetujui uang distrik TIF yang kedaluwarsa yang ditransfer dari dana umum setiap tahun. Kota ini memperkirakan hampir $6,3 juta akan dialihkan ke dana baru mulai tahun 2024 dan pertumbuhannya menjadi lebih dari $199 juta secara total pada tahun 2033.

“Saya pikir ini penting,” kata Harrison Blair, presiden Kamar Dagang Dallas Black. “Memiliki mekanisme pendanaan untuk memenuhi kebutuhan infrastruktur dengan cepat atau bahkan jaringan penghubung terakhir bagi orang untuk mengakses bisnis, seperti trotoar, dapat benar-benar membuat perbedaan.”

Blair mengatakan sekitar 40% dari 2.000 anggota majelis itu berbasis di Dallas selatan dan bahwa kota itu perlu melakukan apa saja untuk bersaing dengan kota-kota tetangga untuk pembangunan, besar atau kecil. “Jika Anda pergi ke Frisco, Plano atau salah satu dari komunitas berkembang lainnya sekarang, mereka menangani masalah ini,” kata Blair. “Bagi mereka itu jauh lebih mudah karena banyak infrastruktur yang mereka miliki di sekitar mereka masih baru.”

“Dan itu tidak terjadi di Dallas.” Paket insentif baru juga mencakup keringanan pajak lima dan 10 tahun untuk proyek-proyek yang memenuhi syarat yang diharapkan menelan biaya tidak lebih dari $25 juta. Juga termasuk pinjaman tanpa bunga hingga $25.000 untuk bisnis yang dijalankan oleh wanita, orang kulit berwarna dan pengembang komunitas untuk membantu meningkatkan proyek yang diusulkan sebelum konstruksi, seperti membayar untuk studi pasar, pekerjaan arsitektur dan teknik, pengujian lingkungan, dan penilaian struktural.

Kota dapat menawarkan keringanan pajak lain yang terkait dengan proyek pengembangan bisnis atau real estat yang memenuhi syarat dengan anggaran lebih dari $25 juta, dan pinjaman serta hibah lainnya dapat diberikan kepada pengembang nirlaba dan nirlaba untuk proyek yang memenuhi kebutuhan masyarakat tertentu, seperti toko bahan makanan. toko, dan penitipan anak dan fasilitas perawatan kesehatan.

Bentley mengatakan bujukan baru dimaksudkan untuk “mengisi celah yang diidentifikasi dalam program insentif kami sebelumnya”. Insentif ini datang setelah Dewan Kota menyetujui kebijakan pembangunan ekonomi pada tahun 2021, strategi seluruh kota yang dimaksudkan untuk membantu mengatasi kesenjangan dalam peluang ekonomi di wilayah Dallas yang secara historis kurang terlayani.

Tetapi masih ada hambatan yang tidak diperbaiki oleh kebijakan awal, kata pejabat kota dan advokat. Pengembang yang lebih kecil tidak bisa mendapatkan uang di muka melalui program kota, kurangnya infrastruktur di Dallas selatan tetap menjadi kendala bagi pengembangan swasta, dan pelacakan untuk memastikan bantuan diberikan secara adil terbatas.

“Jelas, ini bukan obat mujarab untuk pembangunan ekonomi, terutama karena kebijakan dan insentif pengembangan lingkungan hanya dapat melakukan banyak hal,” kata Jennifer Staubach Gates kepada anggota dewan sebelum mereka dengan suara bulat menyetujui insentif tersebut.

Gates adalah mantan anggota Dewan Kota Dallas dan merupakan kepala gugus tugas yang bekerja dengan konsultan HR&A Advisors untuk menghasilkan kebijakan dan kemudian insentif baru. “Evaluasi kendala sangat penting dan penting untuk keberhasilan rekomendasi ini,” katanya.

Proses yang disederhanakan

Dewan Kota juga pada 25 Januari menyetujui perubahan kebijakan yang sekarang memungkinkan Kantor Pengembangan Ekonomi Dallas untuk menyetujui insentif tidak lebih dari $1 juta untuk bisnis. Bentley mengatakan itu dimaksudkan untuk memungkinkan aplikasi dari proyek yang memenuhi syarat untuk disetujui dalam 30 hari. Pejabat kota mengatakan tahun lalu bahwa mendapatkan persetujuan komite dan Dewan Kota saja dapat berkisar dari satu setengah bulan tambahan hingga tiga bulan.

Kantor Bentley akan memberikan laporan kepada komite pembangunan ekonomi Dewan Kota setiap kuartal, mencantumkan setiap jenis penawaran insentif yang disetujui, jumlah, ruang lingkup pekerjaan untuk setiap proyek, dan detail lainnya. Dia mengatakan persetujuan akan ditinjau oleh kantor manajer kota dan kantor pengacara kota dan bahwa penawaran $1 juta atau kurang kemungkinan akan digunakan untuk pengembangan real estat kecil dan proyek pengembangan usaha kecil hingga menengah.

Insentif dimaksudkan untuk diarahkan ke proyek-proyek yang berbasis di wilayah Dallas di mana tingkat kemiskinan setidaknya 20%. Sebagian besar area yang ditargetkan ini berada di Dallas selatan, seperti bagian dari Oak Cliff, Red Bird, Dallas Selatan, dan Pleasant Grove. Di utara I-30, area yang dicakup sebagian besar di Dallas Barat dan beberapa bagian kota lainnya, termasuk bagian dari Vickery Meadow dan Lake Highlands. Dewan Kota juga dapat menyetujui insentif untuk proyek di luar area target, jika tiga perempat anggota menyetujuinya.

Secara historis, praktik kota seperti redlining dan domain terkemuka yang menggusur penduduk Hispanik dan Kulit Hitam dari rumah mereka dan mengecualikan banyak dari mereka dari daerah dengan perumahan dan peluang ekonomi yang lebih baik telah membantu berkontribusi pada perbedaan antara bagian utara dan selatan kota.

Menurut data Sensus 2020, sekitar 42% dari 1,3 juta penduduk Dallas tinggal di enam distrik dewan yang seluruhnya berbasis di Dallas selatan. Mayoritas penduduk adalah Hispanik dan Hitam. Keenam distrik tersebut menyumbang 19% dari $216,6 miliar kota yang tercatat dalam total nilai penilaian pada tahun 2022, menurut data Distrik Penilai Pusat Dallas.

‘Apa pun lebih baik daripada tidak melakukan apa-apa’

Selama pertemuan 25 Januari, anggota dewan Paul Ridley dan Cara Mendelsohn mempertanyakan penggunaan jumlah penuh uang dari distrik TIF yang kadaluwarsa untuk dana infrastruktur. Ridley, yang mewakili bagian dari pusat kota, Uptown dan Old East Dallas, menyarankan kota untuk mengalihkan 80% dari uang ke dana baru dan menyimpan sisanya dalam dana umum untuk digunakan untuk polisi, pemadam kebakaran, penegakan kode atau layanan kota lainnya. mengikuti proyek-proyek baru.

“Bagaimana kita memastikan bahwa investasi infrastruktur kita akan digunakan secara protektif oleh sektor swasta atau untuk meningkatkan sektor swasta?” dia berkata. Anggota dewan Tennell Atkins, yang mewakili bagian selatan Dallas seperti tenggara Oak Cliff dan Singing Hills, menolak saran tersebut. Dia mencatat bahwa Dewan Kota dapat memilih untuk mengubah insentif proses setelah mendapatkan data yang menunjukkan bahwa hal itu diperlukan.

“Ketika kita berbicara tentang ekuitas, apakah Anda menginginkan ekuitas 100% atau Anda menginginkan ekuitas 80% atau Anda menginginkan ekuitas 20%?” kata Atkins, yang mengetuai komite pembangunan ekonomi dewan tersebut. “Kami tahu kami membutuhkan infrastruktur.” Pitre, pemilik Skyline Ranch, mengatakan dia mendukung perubahan kebijakan dan insentif baru yang ditawarkan.

Dia mencatat kota itu pecah pada musim gugur pada proyek konstruksi baru yang tidak terkait di dekat UNT-Dallas untuk menambah saluran air bawah tanah dan saluran pembuangan ke daerah tersebut. Ratusan rumah keluarga tunggal, ribuan apartemen, dan lebih dari satu juta kaki persegi ruang komersial seluas 270 hektar juga direncanakan untuk area tersebut .

“Saya yakin ini akan berhasil, dan saya senang pemerintah kota saat ini mencoba melakukan sesuatu untuk mengatasinya,” kata Pitre. “Apa pun lebih baik daripada tidak melakukan apa-apa dan mengatakan ‘begitulah adanya.’”