14/04/2024

youplusdallas.com – berita informasi terbaru dan terpercaya dallas

youplusdallas memberikan berita informasi terbaru dan terpercaya dallas

Bagaimana Biaya Sewa Dallas yang Melonjak Memicu Tunawisma

Bagaimana Biaya Sewa Dallas yang Melonjak Memicu Tunawisma – Hector Hernandez berdiri di luar apartemen kecilnya di Oak Cliff pada awal Juli pada salah satu hari terakhirnya di Apartemen Oakridge, tempat yang disebut rumah oleh pria berusia 48 tahun itu selama sekitar satu tahun. Itu bukan tempat terbaik untuk tinggal, tetapi dia mampu membelinya dengan penghasilan tetapnya. Kemudian kompleks itu berada di bawah manajemen baru.

Bagaimana Biaya Sewa Dallas yang Melonjak Memicu Tunawisma

youplusdallas  – Sebagian besar unit kompleks memiliki jendela berpalang, siap untuk renovasi dan kenaikan sewa. Hernandez dan yang lainnya tidak mampu membayar sewa yang lebih tinggi dan kemungkinan besar tidak akan memenuhi persyaratan perusahaan manajemen baru.

Baca Juga : Dallas Memberi Insentif Membangun Infrastruktur Untuk Pembangunan

Hernandez buta dan mengorek pembayaran Social Security Disability Insurance (SSDI). Sebagian besar uang itu akan digunakan untuk sewanya. Sisanya hanya cukup untuk belanjaan dan beberapa biaya tak terduga. Ibunya akan mengunjunginya setiap bulan untuk menyerahkan cek sewanya. Suatu hari dia muncul dan menemukan catatan yang ditempelkan di pintunya yang mengatakan bahwa apartemen itu akan berada di bawah manajemen baru. Sewa akan naik, kata catatan itu, tetapi Hernandez bebas mengajukan permohonan kembali jika dia ingin tinggal.

“Aku harus mencari tempat untuk pergi. Saya tidak mampu membelinya, ”kata Hernandez. Sebuah kelompok bernama Memerangi Tuna Wisma membantu Hernandez dan yang lainnya mendapatkan kondisi yang lebih baik di kompleks apartemen, mendorong perbaikan kebocoran gas dan tindakan untuk menghentikan serangan tikus. Namun sejak pemberitahuan tentang manajemen baru tiba, grup tersebut telah berusaha mencari rumah baru untuk penghuni yang diberi harga di Apartemen Oakridge.

Mereka belum beruntung. Kecuali bantuan persewaan, yang sedang mereka usahakan, tidak ada apa pun dalam kisaran harga penyewa. Hernandez, misalnya, terbiasa membelanjakan antara $600 dan $700 untuk sewa, sebagian besar pendapatannya. Menemukan sesuatu dalam kisaran harga itu di pasar sepanas Dallas tidaklah mudah. Beberapa orang mungkin mengatakan itu tidak mungkin.

“Itulah kenyataan di luar sana,” kata Lisa Marshall, advokat tunawisma yang memulai kelompok Fighting Homeless. “Orang-orang dengan pendapatan tetap, apakah itu [Asuransi Kecacatan Jaminan Sosial] karena kecacatan mereka atau mereka lanjut usia, atau mereka pada [Pendapatan Jaminan Tambahan], tidak ada tempat di luar sana untuk mendapatkan dan menyewa yang $650 .

Apa pun di bawah itu, Anda mungkin menyewa dari rumah singgah atau tempat rehabilitasi narkoba atau Anda hanya berbagi kamar dengan seseorang di rumah kos. Dan mereka sedikit dan jarang. Jadi, itulah populasi yang tidak terpikirkan oleh siapa pun ketika semua sewa ini naik.

Menurut laporan sewa nasional bulan Oktober 2022 apartmentlist.com, harga sewa secara nasional naik hampir 7% dibandingkan tahun lalu. Di Dallas, harga sewa naik sedikit di atas 12%. Rata-rata apartemen dua kamar tidur di Dallas sekarang harganya sekitar $1.500 per bulan.

Produksi perumahan di Dallas meningkat antara tahun 2020 dan 2021. Pada awal tahun 2020, pembangun telah memulai sekitar 12.000 rumah, menurut perusahaan riset perumahan Zonda. Ketika 2021 bergulir, pembangun telah memulai lebih dari 54.000. Terlepas dari peningkatan ini, sebuah laporan yang dirilis tahun ini oleh kelompok advokasi perumahan nasional Up For Growth menemukan bahwa 3,8 juta rumah lainnya harus dibangun di AS untuk memenuhi kebutuhan perumahan negara tersebut. Itu berarti sekitar 322.000 rumah di Texas dan 85.220 di DFW.

Bahkan ketika pasar perumahan mendingin mengikuti penurunan kecil pertama dari harga sewa bulan ke bulan tahun ini sulit untuk melihat berakhirnya harga sewa dan hipotek yang setinggi langit.

Orang mengaitkan kenaikan biaya dengan faktor-faktor seperti inflasi, masalah dalam rantai pasokan, persewaan jangka pendek, dan investor institusional. Semua hal ini dapat berkontribusi pada masalah mendasar – kekurangan perumahan yang masif. Produksi rumah baru selama 10 tahun terakhir tidak memenuhi permintaan di AS Perubahan industri dalam periode ini, seperti dimulainya perusahaan persewaan jangka pendek seperti Airbnb dan ekspansi investor institusional ke pasar perumahan , juga mengambil properti dari pasar untuk calon pemilik rumah.

Penyewaan jangka pendek telah menimbulkan kontroversi di Dallas, seperti di kota-kota lain, terutama dari penduduk yang mengeluh bahwa persewaan tersebut digunakan sebagai ruang pesta dan acara, menimbulkan gangguan. Pejabat kota dan staf masih bertemu untuk membahas bagaimana menangani pasar sewa jangka pendek di Dallas. Beberapa telah mengusulkan penggunaan undang-undang zonasi kota untuk membatasi lokasi persewaan, sementara yang lain berpikir mereka harus diizinkan di lokasi mereka saat ini di bawah peraturan yang lebih ketat.

Ada sekitar 1.200 persewaan jangka pendek yang terdaftar di kota ini, tetapi daftar aktif menunjukkan bahwa masih banyak lagi di Dallas. Pada 28 September, Dallas sebenarnya memiliki 5.677 properti aktif, menurut situs web airdna.co, yang memberikan informasi tentang persewaan jangka pendek. Sebagian besar terdaftar di Airbnb.

Penyewaan jangka pendek berpotensi menguntungkan kota dan lingkungan sekitar. Mereka dapat mengarah pada peningkatan pariwisata dan merangsang ekonomi lokal. Pemilik properti bisa mendapatkan keuntungan dengan mengubah rumah mereka menjadi sumber pendapatan lain. Wisatawan dapat menikmati biaya perjalanan yang lebih rendah dengan menggunakan persewaan jangka pendek.

Namun setelah beberapa saat, efek negatif dari persewaan jangka pendek bisa mulai lebih besar daripada manfaatnya. Sebuah laporan oleh Economic Policy Institute dari 2019 melihat biaya dan manfaat ekonomi dari perusahaan persewaan jangka pendek Airbnb. “Sementara pengenalan dan perluasan Airbnb ke kota-kota AS dan kota-kota di seluruh dunia membawa potensi keuntungan dan biaya ekonomi yang besar, biaya untuk penyewa dan yurisdiksi lokal kemungkinan melebihi keuntungan bagi pelancong dan pemilik properti,” kata laporan itu.

“Ada bukti bahwa Airbnb meningkatkan pasokan akomodasi perjalanan jangka pendek dan sedikit menurunkan harga,” kata laporan tersebut. “Tetapi ada sedikit bukti bahwa tingginya harga akomodasi perjalanan merupakan masalah ekonomi yang mendesak di Amerika Serikat: Harga akomodasi perjalanan di AS belum meningkat pesat dalam beberapa tahun terakhir, dan biaya perjalanan juga tidak menjadi bagian yang signifikan dari keluarga Amerika. anggaran.”

Biaya perumahan adalah bagian yang signifikan dari anggaran keluarga Amerika, dan mereka telah mengalami peningkatan besar dalam beberapa tahun terakhir baik untuk penyewa maupun pemilik rumah. Ada beberapa bukti yang menunjukkan bahwa persewaan jangka pendek berkontribusi terhadap masalah ini. Laporan tersebut mengatakan bahwa salah satu potensi biaya ekspansi Airbnb terbesar dan terdokumentasi dengan baik selama bertahun-tahun adalah pengurangan pasokan perumahan yang diakibatkannya.

Karena biaya tempat tinggal tidak memengaruhi kebutuhan orang akan hal itu, laporan tersebut mengatakan, “bahkan perubahan kecil dalam persediaan tempat tinggal (seperti yang disebabkan oleh konversi properti sewaan jangka panjang menjadi unit Airbnb) dapat menyebabkan kenaikan harga yang signifikan.” Laporan itu mengatakan penelitian telah menunjukkan bahwa pengenalan dan ekspansi Airbnb ke New York City, misalnya, mungkin telah menaikkan sewa rata-rata hampir $400 per tahun.

Beberapa percaya peningkatan investor institusional di pasar persewaan keluarga tunggal juga mengambil rumah dari pasar dan mengirimkan harga melalui atap. Subkomite Kongres untuk Pengawasan dan Investigasi telah menyelidiki masuknya pembelian rumah oleh investor dan pengaruhnya terhadap pasar. Resesi 2008 dan penyitaan massal menempatkan sejumlah besar rumah di pasar yang tidak mampu dibeli oleh banyak orang. Saat itulah perusahaan mulai melahap rumah keluarga tunggal di seluruh negeri, sebuah laporan oleh subkomite menjelaskan.

Tidak ada investor tunggal yang memiliki lebih dari 1.000 rumah pada tahun 2011. Itu telah berubah secara drastis selama dekade terakhir, dengan investor melakukan lebih dari setengah pembelian rumah tahun 2021 di Tarrant County. Di Dallas County, investor institusi menyumbang 43% dari pembelian rumah tahun 2021. Demokrat dan Republik di subkomite tampaknya terbagi dalam topik tersebut.

Rep AS Tom Emmer, seorang Republikan Minnesota dan anggota peringkat dari subkomite, menunjukkan selama dengar pendapat bulan Juni bahwa sementara investor mungkin semakin membeli properti ini, mereka masih memperhitungkan hanya sebagian kecil dari persewaan keluarga tunggal di negara itu. Menurut perusahaan konsultan real estat RCLCO, 2% dari 15 juta rumah sewa keluarga tunggal di seluruh AS dimiliki oleh investor.

Emmer mengatakan investor sebenarnya menguntungkan orang dengan menyediakan rumah untuk disewakan yang mereka tidak akan mampu beli karena keputusan kebijakan perumahan yang buruk dan kenaikan inflasi, yang keduanya disalahkan oleh Demokrat.

“Sementara banyak orang Amerika tidak mampu membeli bensin penuh atau membeli daging di toko kelontong, subkomite kami berfokus pada kepemilikan rumah institusional di pasar persewaan rumah,” kata Emmer. “Kami tidak dapat menjelekkan institusi untuk memfasilitasi pasokan perumahan berkualitas ini yang jika tidak akan berada di luar kemungkinan bagi banyak orang Amerika karena konsekuensi ekonomi dari inflasi.”

Di sisi berlawanan dari spektrum politik, Ketua Maxine Waters, seorang Demokrat dari California, mengatakan para investor ini masuk ke komunitas dan membeli rumah yang akan tersedia bagi individu jika lembaga keuangan memberi mereka pinjaman yang mereka butuhkan untuk menjadi pemilik rumah. Masalahnya telah memburuk selama pandemi.

“Lembaga institusi telah memanfaatkan pandemi COVID-19 sebagai kesempatan untuk memperluas jangkauan mereka lebih jauh ke rumah kita,” kata Sofia Lopez, wakil direktur kampanye di Action Center on Race and the Economy, kepada komite. “Model bisnis ekuitas swasta bergantung pada peningkatan pendapatan, pemotongan biaya, dan memaksimalkan efisiensi. … Ini adalah resep bencana. Di perumahan, itu berarti kenaikan sewa yang sangat tinggi.”

Investor institusional juga termasuk yang paling cepat diusir, kata para ahli komite, dan mereka sering menargetkan lingkungan kulit hitam dan Hispanik berpenghasilan sedang. Missouri Rep. Emanuel Cleaver menyebut ini “kapitalisme kudeta.”

“Ketika saya berbicara tentang ‘kudeta kapitalisme’, itu adalah kudeta karena ada penggulingan kepemilikan rumah di pusat kota dan ada perubahan rezim yang terjadi,” kata Cleaver. Di Kansas City, Missouri, jelasnya, sisi barat secara historis Hispanik dan sisi timur secara historis Hitam. Ini adalah area yang ditargetkan oleh investor. “Saya mulai menyebutnya ‘kudeta kapitalisme’ karena rakyat telah digulingkan. Mereka akan pergi,” katanya. “Sisi barat mungkin sudah hilang.”

Anda dapat melihat ini di lapangan di Elm Thicket-Northpark Dallas, lingkungan historis Black di mana investor membeli properti dan menaikkan biaya. Tepat di sebelah timur Love Field, lingkungan ini dulunya terdiri dari keluarga kulit hitam kelas pekerja yang tinggal di rumah keluarga tunggal. Selama bertahun-tahun, populasi Hispanik telah tumbuh. Jumlah properti yang dimiliki investor di sana juga meningkat.

Banyak dari rumah-rumah itu telah dibeli dan direnovasi hingga tidak terjangkau bagi penyewa berpenghasilan rendah. Yang lainnya telah dirobohkan dan diganti dengan dupleks. Dupleks itu menjulang di atas rumah keluarga tunggal asli yang tersisa.

Beberapa penduduk di dalamnya mengatakan bahwa mereka merasa tercekik dan sepertinya hanya masalah waktu sebelum mereka dikeluarkan dari lingkungan tersebut. Yang lain mengatakan mereka senang dengan apa yang telah dilakukan dan akan dilakukan oleh pengembangan baru untuk nilai properti.

Investor juga membeli gedung apartemen seperti yang pernah ditinggali Hector Hernandez. Jenny Schuetz, rekan senior di Brookings Metro, mengatakan kepada subkomite kongres pada bulan Juni, “Hari ini kita berbicara tentang pasar persewaan satu keluarga, tetapi kita juga tahu bahwa investor institusional membeli bangunan persewaan multi-keluarga yang lebih tua, seringkali rehabilitasi, dan kemudian menaikkan sewa pada mereka. Tapi Veena Jetti, seorang investor real estate lokal, mengatakan ada apel baik dan buruk di industri ini. Yang baik dapat memiliki efek positif pada komunitas.

Dia mengatakan perusahaan bernilai jutaan dolar yang membeli rumah lebih murah dan memberi harga kelas menengah dari kepemilikan rumah adalah apel yang buruk. “Sekarang, mereka tidak dapat lagi meningkatkan kekayaan bersih mereka melalui rumah utama mereka,” kata Jetti tentang pemilik rumah yang tersingkir dari pasar. Perusahaannya tidak melakukan itu, katanya.

Perusahaan seperti miliknya dapat menciptakan perumahan dengan kepadatan lebih tinggi dan memberikan keterjangkauan ke area yang tidak terjangkau, kata Jetti. “Pendapatan dan keuntungan memiliki investor yang benar-benar peduli terhadap masyarakat bisa menjadi hal yang positif,” ujarnya. Dia berharap properti yang dia investasikan dapat menjadi “perhentian terakhir sebelum kepemilikan rumah” penyewa, sesuatu yang dia akui menjadi kurang umum.

Jetti berasal dari keluarga real estate, dan dia memiliki pengalaman sekitar satu dekade di industri ini. Jetti mendirikan perusahaan investasi real estatnya sendiri bernama Vive Funds. Perusahaan berfokus pada nilai Kelas B, real estat multi-keluarga. Menjelang pandemi, harga-harga naik di pasar real estat. Jetti mengira itu akan mulai mendatar, tetapi itu tidak pernah terjadi.

Kemudian, pandemi merebak, mendatangkan malapetaka pada perekonomian dan menyebabkan orang kehilangan pekerjaan dan gaji hingga akhirnya diusir, padahal saat itu ada moratorium penggusuran. Penyewa berpenghasilan lebih tinggi mungkin bisa mendapatkan gaji dengan melewatkan dua atau tiga gaji, kata Jetti, tetapi tidak demikian halnya dengan orang yang berpenghasilan lebih rendah.

“Menjadi lebih sulit untuk mengelola aset dengan basis penyewa berpenghasilan rendah karena yang akan terjadi adalah mereka akan kehilangan pekerjaan selama dua minggu karena berada dalam protokol karantina,” katanya. “Penyewa berpenghasilan rendah, mereka tidak memiliki banyak perlindungan untuk keadaan darurat seperti ini.”

Jadi, perusahaan Jetti mulai mencari aset yang lebih stabil dengan basis penyewa yang solid. Dari perspektif investasi, yang paling penting adalah toleransi risiko Anda, katanya.