Rencana Pembangunan di Kota Dallas

Rencana Pembangunan di Kota Dallas – Para pemimpin Dallas baru-baru ini mengambil tugas merombak kode pembangunan berusia 35 tahun, menyusun peta penggunaan lahan masa depan yang komprehensif, dan mendigitalkan kotak-kotak catatan kertas. Ini adalah proses yang panjang dan sulit, tetapi hasil akhirnya akan sepadan, menurut direktur perencanaan dan desain kota kota.

Rencana Pembangunan di Kota Dallas

youplusdallas – Julia Ryan telah bekerja di perencanaan kota selama 15 tahun, terutama di Fort Worth, dan ditunjuk untuk memimpin Departemen Perencanaan dan Desain Kota Dallas sekitar setahun yang lalu. Dia mewarisi sedikit kekacauan, dengan kebijakan dan prosedur kuno, tidak ada rencana yang mengatur penggunaan lahan di masa depan, dan kasus-kasus zonasi yang memakan waktu delapan atau sembilan bulan untuk beralih dari aplikasi ke dewan kota.

Baca Juga : Bagaimana Dallas-Fort Worth Siap Untuk Mendominasi Jantung Amerika 

“Hasil akhirnya di sini adalah prediktabilitas dan transparansi,” kata Ryan. “Kami ingin masyarakat lebih percaya diri dalam pemanfaatan lahan di sekitar kota. Kami secara khusus mencari untuk tidak menempatkan industri di sebelah rumah Anda. Untuk penduduk rata-rata, yang di luar sana hanya berusaha untuk bekerja dan membesarkan keluarga dan menyelesaikan tugas mereka, kami ingin memastikan kualitas hidup ada di sana. Kami juga melihat kesetaraan dan efisiensi. Penggunaan lahan di masa depan adalah alat yang penting, tetapi kami juga melihat skala mikro dari seseorang yang hanya mencoba menjalani hidup mereka.”

Setelah tujuan ambisius tersebut terpenuhi, pengembang Dallas harus dapat memproses aplikasi rezoning dalam kerangka waktu standar industri sekitar empat bulan, kata Ryan.

Beberapa perampingan dapat dicapai dengan membuat toko serba ada memindahkan kantor PUD, Layanan Pengembangan, dan Pengembangan Ekonomi dari Balai Kota Dallas dan Pusat Kota Oak Cliff ke lokasi baru di Koridor Stemmons di Dallas Barat Laut. Ryan mengatakan dia mendengar desas-desus tentang kepindahan, tetapi tidak ada kata resmi tentang apakah atau kapan itu akan terjadi.

Zonasi Dan Zonasi Ulang

Tantangannya banyak, tetapi Ryan mengatakan solusi telah diidentifikasi, dan anggaran yang diusulkan kota untuk tahun fiskal yang dimulai 1 Oktober mengalokasikan dana untuk inisiatif pemecahan masalah. Masalah yang paling banyak dikritik dan terlihat adalah zonasi. Pejabat Eksekutif Asosiasi Pembangun Dallas Phil Crone membicarakan hal ini awal bulan ini.

“Kami perlu memperbaiki masalah zonasi kami,” kata Crone kepada CandysDirt.com . “Memiliki lebih dari 1.200 [pengembangan yang direncanakan] tidak masuk akal. Semakin kita dapat menyederhanakan zonasi dan meningkatkan apa yang dapat dibangun dengan benar, semakin baik kita dapat mencegah [a mengizinkan backlog] terjadi lagi. Lebih penting lagi, kita dapat mengakhiri sejarah eksklusif zonasi yang masih tertulis di kota kita.”

Pembangunan terencana, atau PD, dijelaskan dalam dokumen Zonasi 101 kota sebagai kabupaten yang menyesuaikan penggunaan dan peraturan pembangunan untuk suatu daerah. Ryan menjelaskan, by-right development misalnya, jika seorang pengembang ingin membangun lingkungan keluarga tunggal di ruang yang sudah dikategorikan R-5, mereka tidak harus melalui proses zonasi. Karena ada begitu banyak PD, rezoning hampir selalu diperlukan untuk pembangunan baru.

Jadi itu satu masalah. Hal lain adalah bahwa kota mengalami kesulitan menarik dan mempertahankan staf berkualitas di departemen perencanaan. “Minimal enam bulan untuk melatih staf baru,” kata Ryan. “Ini sangat rumit, sangat teknis, sangat bervariasi. Kami mengalami kesulitan menemukan perencana berpengalaman yang dapat langsung terjun ke cara zonasi Dallas. Pekerjaan ini sangat menguras mental, dan kami telah memberi mereka kasus demi kasus.”

Departemen Sumber Daya Manusia kota telah bekerja pada kesetaraan gaji dan klasifikasi untuk staf PUD, yang telah membantu, kata Ryan. Mereka juga melihat untuk memastikan bahwa karyawan memiliki beban kerja yang sesuai. Departemen ini beroperasi dengan anggaran $6,7 juta dan memiliki sekitar 55 karyawan ketika staf penuh.

Menyediakan layanan zonasi elektronik juga akan membuat proses lebih cepat dan lebih efisien, kata Ryan kepada Anggota Dewan Distrik 1 Chad West selama dengar pendapat anggaran 9 Agustus . “Saat ini semua proses kami ada di atas kertas sehingga kami membuang banyak waktu untuk memindahkan kertas dari satu tempat ke tempat lain,” katanya. Masalah itu juga telah berkontribusi pada backlog dua tahun di departemen perizinan.

“Jika Anda ingin melihat seorang PD, Anda harus pergi ke ruang fisik dengan kotak-kotak,” kata West selama dengar pendapat anggaran. “Itu konyol.”

Kode Pengembangan

Kode pembangunan kota ditulis pada tahun 1965 dan terakhir diperbarui pada tahun 1987. “Sekarang kami mencoba membangun kota modern ini, jadi alih-alih merombak kode pembangunan, kami terus membangun dan membangun di atas fondasi yang ada ini,” kata Ryan.

“Kami telah melakukan amandemen kode Band-Aid yang memberikan lebih banyak kompleksitas. Sistem PD telah menyebabkan banyak masalah. Kami ingin melakukan zonasi dasar alih-alih PD persyaratan dan kemunduran standar, di mana itu sama jika Anda menggunakan R5 di sini versus R5 di bagian lain kota.”

Departemen dialokasikan $2 juta dalam penyesuaian pertengahan tahun untuk konsultan untuk memandu proses. Kode tersebut perlu disederhanakan sehingga orang tidak perlu menyewa pengacara atau memiliki gelar master dalam zonasi untuk memahaminya, Ryan menjelaskan.

“Orang tidak perlu melihat ribuan halaman untuk mengetahui berapa banyak tempat parkir yang dibutuhkan atau apa hambatan bagi sub-PD ini,” kata Ryan. “Jika Anda pernah mendengar tentang 1.100 PD [di Dallas], itu pada dasarnya adalah 1.100 dokumen zonasi yang berbeda.” Potongan kode pengembangan akan direvisi secara bertahap, tambah Ryan.

“Yang penting bagi saya adalah beberapa perbaikan cepat yang dapat kita masukkan ke dalam kode zonasi untuk mempermudah proses zonasi,” katanya. “Jika Anda pernah mencoba membaca kode zonasi atau PD, itu bukan pengalaman yang bagus. Kami ingin membuatnya jelas, membuatnya lebih visual. Kami tidak akan hanya duduk dan menulis ulang seluruh kode. Kami ingin memulai dengan area yang lebih membingungkan.”

Tinjauan anggaran kota juga membahas perombakan kode pembangunan sebagai prioritas strategis.

“Selama bertahun-tahun, pendekatan kuno untuk zonasi ini telah menyebabkan proliferasi lebih dari 1.100 Distrik Pembangunan yang Direncanakan dan tambal sulam standar pembangunan yang disesuaikan secara individual dan tidak dapat diprediksi di seluruh kota,” kata dokumen itu. “Reformasi komprehensif dari kode pembangunan kota, Bab 51, 51A, dan 51P sedang berlangsung untuk mengembangkan kode pembangunan yang modern, diperbarui, dan ramah pengguna yang disederhanakan, konsisten, jelas, dan selaras dengan semua rencana dan kebijakan kota.

Reformasi kode akan mencakup modernisasi umum dari kode pengembangan untuk memberikan kejelasan, meningkatkan fungsionalitas secara keseluruhan, dan mencapai kepekaan yang lebih besar terhadap struktur dan karakter Kota Dallas yang ada dan yang akan datang. Upaya ini akan fokus pada bagian dari kode pengembangan yang kurang, usang, terlalu kompleks,

Penggunaan Lahan Masa Depan

Pertemuan publik akan dijadwalkan pada musim gugur bagi publik untuk memberikan umpan balik tentang ForwardDallas , peta penggunaan lahan masa depan kota yang komprehensif. Draf dokumen baru itu diperkirakan akan diajukan ke dewan kota akhir tahun depan. Peta tata guna lahan di masa mendatang akan menampilkan jenis pembangunan yang sesuai di suatu wilayah tertentu.

“Misalnya, jika kami memiliki tanah kosong di sebelah lingkungan, dan industri ingin membangun di sana, kami tidak memiliki kebijakan untuk membatasi itu sekarang,” kata Ryan. “Dengan analisis teknis ini, kita dapat mengatakan, ‘Itu bukan penggunaan yang disarankan.’” Keadilan lingkungan seperti tidak menempatkan penggunaan industri di sebelah perumahan adalah prioritas, katanya.

“Hanya melihat beberapa sejarah tentang bagaimana zonasi telah dilakukan di Dallas, banyak yang telah dilakukan melalui pembatasan akta,” kata Ryan. “Ini lebih banyak zonasi diskresi. Saya tidak yakin bagaimana kami sampai pada titik ini di mana kami tidak memiliki penggunaan lahan di masa depan atau kode pengembangan yang memberi kami alat yang kami butuhkan untuk beroperasi secara efisien.

Saya pikir ke mana kami akan pergi dan apa yang kami coba lakukan adalah benar-benar memikirkan bagaimana kami memperbaiki sistem. Kami melihat gambaran besarnya, jangka panjang. Anggaran ada untuk melakukan apa yang perlu kita lakukan. Penting bagi komunitas untuk memahami apa yang kami coba lakukan dan bagi kami untuk dapat berbicara dengan mereka selama proses dan berdialog. Saya harap ini akan menjadi diskusi yang menarik.”